Qu’est-ce que la maintenance conditionnelle de bâtiments?

Maximiser la durée de vie de son bâtiment tout en garantissant la sécurité des occupants est une priorité en gestion de bâtiment. Cette maintenance peut être coûteuse, et il n’est pas toujours facile de déterminer le bon moment pour réaliser des inspections, des rénovations ou tout autres interventions… ou encore de passer à la maintenance connectée!

Si vous êtes responsable de la maintenance d’un bâtiment, ou encore un propriétaire, et que vous faites de la maintenance réactive, vous vous demandez peut-être quelle est la prochaine étape pour vous. Vous n’êtes pas seuls! Cet article vous aidera à comprendre ce qu’est la maintenance conditionnelle, ses avantages, ses inconvénients et ses différences avec les maintenances réactive et préventive. 

Les bâtiments au Canada

Selon le gouvernement du Canada, la grande majorité des 560 000 bâtiments commerciaux et institutionnels du pays devraient être encore en fonction en 2050 (1), et la mise à niveau des bâtiments devra être importante (2). Et si les parcs immobiliers vieillissants représentaient donc une opportunité de changer les paradigmes et d’adopter une maintenance basée sur les conditions afin de rendre les investissements plus rentables à court et à long terme? Même si le Canada a un parc immobilier plutôt jeune en comparaison avec certains pays européens, de nombreux bâtiments approchent ou dépassent leur durée de vie utile prévue. Cela souligne l'importance croissante de la modernisation des actifs pour maintenir et améliorer leur efficacité énergétique (3), leur intégrité structurale, leur fonction globale. 

Les changements climatiques accélèrent le vieillissement des bâtiments et nécessitent leur renforcement. Cela comprend la capacité à résister aux phénomènes météorologiques extrêmes comme les inondations, les feux de forêt, les tremblements de terre et les tempêtes violentes. Les catastrophes qui affectent les bâtiments sont plus fréquentes et plus intenses. Grâce aux avancées technologiques comme les capteurs intelligents, il est désormais possible de surveiller en temps réel des variables critiques afin d’agir avant que des conséquences ne surviennent. 

Les changements climatiques affectent aussi le confort et la sécurité des bâtiments, avec entre autres des périodes de température extrême prolongées. On peut notamment penser au dôme de chaleur qui s’est créé dans l’Ouest Canadien en 2021 (4), qui est encore à ce jour le phénomène météorologique le plus meurtrier au Canada. Les analyses ont démontré que c’est la chaleur dans les demeures qui a le plus contribué aux décès, contrairement à celle extérieure. Avec la maintenance conditionnelle, il est possible, par exemple, de mesurer exactement la température dans les différentes pièces d’un bâtiment afin de s'assurer qu’elles ne dépassent pas de seuil critique pour la santé des occupants. 

Comment fonctionne la maintenance conditionnelle de bâtiments?

La maintenance conditionnelle se sert de capteurs et de systèmes de surveillance installés sur des équipements ou des composantes pertinents des bâtiments. On les trouvera donc sur les systèmes de chauffage, ventilation et climatisation, les ascenseurs, la toiture, l’éclairage, les drains de toit ou encore à des endroits stratégiques pour mesurer la température, l’humidité ou les risques de moisissure par exemple. 

Les dispositifs collectent en continu des données sur différents paramètres comme la température, les vibrations, la consommation d'énergie, et d'autres indicateurs de performance. L'apprentissage machine et l'intelligence artificielle permettent ensuite d'identifier des schémas, des tendances et des anomalies qui pourraient indiquer des problèmes potentiels, et même des opportunités d’économies de coûts.

C’est alors que l’équipe de maintenance peut déterminer le meilleur moment pour intervenir, de façon proactive et basée sur des données. Et plus le temps avance, plus les résultats sont optimisés, grâce à la quantité de données qui augmente. 

La maintenance réactive, la maintenance préventive, la maintenance conditionnelle, c’est quoi la différence?

La maintenance réactive 

La maintenance réactive en bâtiment, aussi appelée maintenance corrective ou curative, est une stratégie de maintenance où l’on intervient uniquement lorsqu'un problème survient dans un bâtiment. Par exemple, on irait déboucher ses drains de toits lorsqu’on remarque une infiltration d’eau. 

 Avantages : 

• Simplicité de fonctionnement. 
• Faible coût de départ, car elle ne nécessite la mise en place d’aucun processus. 

Inconvénients :

• Coûts sur la durée de vie du bâtiment plus élevés en raison de réparations coûteuses non prévenues. 
• Temps d'arrêt imprévus qui peuvent arrêter les activités du bâtiment.
• Risques potentiels pour la sécurité.

Par exemple, le détachement de façades d’un bâtiment peut représenter un risque pour la sécurité des passants à proximité, tout comme l'affaissement d'un toit sous le poids de la neige peut mettre en danger les occupants d’un bâtiment. Dans ces situations, la maintenance réactive n’est pas la cause du problème, mais elle ne permet pas non plus de prévenir ces dangers.

La maintenance préventive

La maintenance préventive est une approche proactive qui consiste à effectuer régulièrement des inspections, des réparations et des entretiens afin d'éviter les pannes et les défaillances des infrastructures d’un bâtiment. Par exemple, on irait vérifier si nos drains de toitures sont bouchés à chaque saison. 

 Avantages :

• Réduction des coûts à long terme en minimisant les réparations d’urgence et les remplacements prématurés.
• Fiabilité et sécurité accrues en tentant de détecter et corriger les problèmes avant qu’ils ne deviennent critiques.
• Optimisation de la performance grâce aux équipements bien entretenus. 
• Augmentation de la durée de vie des bâtiments.

Inconvénients :

• Coût initial plus élevé avec la mise en place d’un programme de maintenance préventive qui nécessite du temps et des ressources.
• Interventions planifiées qui peuvent perturber les opérations.
• Risque de surmaintenance avec des inspections trop fréquentes ou des interventions inutiles qui peuvent entraîner des coûts supplémentaires.

La maintenance conditionnelle 

La maintenance conditionnelle est une surveillance en temps réel des équipements et des structures qui permet de déclencher des interventions uniquement lorsque cela est nécessaire. Elle utilise des capteurs et des technologies de suivi pour évaluer l’état des bâtiments et anticiper les défaillances avant qu’elles ne deviennent critiques. Par exemple, on poserait des capteurs de drains de toiture afin d’être alerté lorsqu'ils se bouchent pour ainsi éviter les risques d’infiltration d’eau. 

Avantages : 

• Réduction des coûts à long terme en minimisant les réparations d’urgence et les remplacements prématurés.
• Fiabilité et sécurité accrues en détectant et corrigeant les problèmes avant qu’ils n'entraînent de conséquences.
• Surveillance passive en continu, basée sur des données fiables et des alertes aux moments critiques.
• Prolongation de la durée de vie des équipements et des bâtiments.
• Optimisation du confort et de la sécurité des occupants.
• Diminution des temps d'arrêt imprévus des équipements.
• Optimisation de la performance grâce aux équipements bien entretenus. 

Inconvénients : 

• Coûts initiaux plus élevés pour l'installation de capteurs et de systèmes de surveillance.
• Nécessité de former le personnel à l'interprétation des données.

En comparaison
Pour imager le tout, on pourrait dire que la maintenance réactive, c’est faire son changement d’huile à moteur quand le moteur arrête de fonctionner. La maintenance préventive, c’est le faire chaque année. Et la maintenance conditionnelle, c’est le faire au moment optimal si un système  surveillait en continu la quantité et la qualité de l'huile. 

La maintenance conditionnelle des bâtiments permet donc d'anticiper les problèmes, d'optimiser la durée de vie et de minimiser les coûts de maintenance. Gagnant - gagnant !

Prêts à passer à la maintenance conditionnelle?

Tensio développe des solutions qui aident les gestionnaires de bâtiments à prendre des décisions éclairées et efficaces grâce à des données en temps réel. Nos capteurs intelligents fournissent des mesures précises pour anticiper les risques et optimiser les coûts de maintenance.

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Sources et références : 

1. https://ressources-naturelles.canada.ca/efficacite-energetique/efficacite-energetique-batiments/strategie-canadienne-batiments-verts-transformer-secteur-canadien-batiment-avenir-carboneutre-resilient 
2. https://www.pembina.org/pub/beyond-energy-efficiency 
3. https://www.cagbc.org/fr/news-resources/research-and-reports/decarbonation-des-grands-batiments-du-canada/ 
4. https://science.gc.ca/site/science/fr/blogues/science-sante/survivre-chaleur-repercussions-dome-chaleur-dans-louest-canadien-2021 
5. https://www.ibm.com/fr-fr/topics/condition-based-maintenance 
6. https://fr.ibc.ca/news-insights/news/severe-weather-in-2023-caused-over-3-1-billion-in-insured-damage